Энциклопедия коммерческой недвижимости
Главная/Пресс-центр/Энциклопедия коммерческой недвижимости/Термины рынка коммерческой недвижимости

Термины рынка коммерческой недвижимости

В процессе работы с офисами у участников рынка периодически возникали разногласия в трактовке того или иного термина, определения и т.п. В связи с этим отделом исследований компании ABN Realty были систематизированы основные термины и определения рынка офисов.

Department store-  мультибрендовый магазин c товарами, расположенными в едином пространстве на унифицированном оборудовании. Можно обойти весь магазин, выбирая товар, не открывая при этом двери разных бутиков и оплачивая покупки на одной кассе.

Fit out – (фит аут)- дословно обустройство, оборудование, обстановка. Комплекс услуг по проектированию, ремонту, инженерному оснащению  чаще всего офисов «под ключ».

Shell and core- степень готовности помещения-черновая отделка помещения с подведенными, но не разведенными инженерными коммуникациями, системами кондиционирования, вентиляции и отопления, телефонными сетями.

Арендная ставка - цена аренды офиса. Исчисляется в рублях за 1 кв.м в год (в Москве), не включает налоги. 

Аутсо́рсинг (от англ. outsourcing: использование внешнего источника/ресурса) — передача организацией, на основании договора, определённых бизнес-процессов или производственных функций на обслуживание другой компании, специализирующейся в соответствующей области. В отличие от услуг сервиса и поддержки, имеющих разовый, эпизодический  характер и ограниченных началом и концом, на аутсорсинг передаются обычно функции по профессиональной поддержке бесперебойной работоспособности отдельных систем и инфраструктуры на основе длительного контракта (не менее 1 года). Наличие бизнес-процесса является отличительной чертой аутсорсинга от различных других форм оказания услуг и абонентского обслуживания.

Бинишелл - бетонное здание в форме купола, без швов и панельных стыков.

Девелопер - вертикально интегрированная компания, работающая на рынке недвижимости. Функции: строительство зданий, владение ими, а также управление и коммерческое использование.

Залог - сумма, в размере 0,5 - 1 месяца арендной платы, которую арендатор выплачивает собственнику для резервирования помещения на период 2 - 4 недель. За данный период стороны обязуются заключить договор аренды. При заключении договора аренды залог зачитывается в арендную плату путем соответствующего уменьшения первого платежа. Если стороны не заключили договор аренды по вине арендатора, то залог не возвращается и является компенсацией, так называемой, упущенной выгоды для собственника. 

Зеленый стандарт -  рейтинговая система  добровольной сертификации объектов недвижимости, действует в России с апреля 2011г.

Существует четыре уровня:

"Зелёный Стандарт" – при набранных 40-49% от максимально возможного количества баллов

"Зелёный Стандарт – Серебро" – при набранных 50-59% от максимально возможного количества баллов

"Зелёный Стандарт – Золото" – при набранных 60-79% от максимально возможного количества баллов

"Зелёный Стандарт – Платина" – при набранных 80% и более от максимально возможного количества баллов

 

Индустриальный парк (ИП)это специально организованная для размещения новых производств территория, обеспеченная энергоносителями, инфраструктурой, необходимыми административно-правовыми условиями, управляемая специализированной компанией.Обязательные признаки ИП: земля промышленного назначения, спецобъект капитального строительства, инженерные коммуникации, управляющая компания, юридические условия. 


Кейтеринг (англ. catering от cater — «поставлять провизию»)   - выездное приготовление пищи иили сервировка и обслуживание клиентов. Виды кейтеринга различают по месту и способу оказания услуг (событийный кейтеринг, питание на транспорте, социальное питание (образовательные, медицинские учреждения), корпоративное питание.


Комиссия (комиссионное вознаграждение) - вознаграждение, получаемое риэлторской компанией за посреднические услуги. Выплачивается по факту подписания договора аренды между собственником и арендатором. Оплачивается собственником, значительно реже - арендатором.

Коммерческое предложение - составленное по определенным правилам описание объекта. Включает в себя следующие пункты: размер офиса, предлагаемого к аренде; месторасположение здания; общая характеристика здания и отделки офиса; коммерческие условия (арендная ставка, порядок оплаты, операционные расходы); сроки аренды и готовности к въезду; парковка, телефония и т.д. Как правило, к коммерческому предложению прилагается поэтажный плана офиса.

Коэффициент общих площадей - маркетинговый прием повышения арендной ставки. Заключается в прибавлении к площади блока еще и дополнительной оплачиваемой площади по той же арендной ставке. КОП позволяет компенсировать "простой" площадей общего пользования: коридоры, лестничные клетки, лифтовые холлы, зону рецепции, технические помещения.

Кросс-докинг - процесс загрузки и отгрузки товаров напрямую, без размещения в зоне долговременного хранения склада

Лофт - (с англ "чердак") верхний этаж бывшего торгового, производственного помещения или склада,переоборудованный под жилое помещение.

Миниполис -город в городе, жилые кварталы, застройщиком которого продусмотрены все возможные необходимые услуги для комфортного проживания жильцов, практически без необходимости выезда из квартала ( дет. сад, школа, спорт. залы, дома творчества, музеи, театральные площадки, клубы, магазины, офисы, огороженный двор без автомобилей). Словосочитание "Миниполис" зарегистрировано как товарный знак  компанией "Сити XXI век". 

Операционные расходы - затраты на эксплуатацию здания (управление зданием, техническое обслуживание, охрана, вывоз мусора, уборка мест общего пользования, уборка снега), а также на коммунальные платежи (отопление, водоснабжение, электроэнергия). Ставка ОР- $50-90 за 1 кв.м в год. ОР включаются в арендную ставку, либо оплачиваются арендатором по отдельному договору.

Отделка - отделка внутри офисного блока и мест общего пользования. Отделка мест общего пользования осуществляется собственником. Отделку же внутри офисного блока оплачивает арендатор, а собственник компенсирует эти затраты либо понижением арендной ставки на сумму, равную затратам на отделку, (но не более 150-200$ за 1 кв.м), либо освобождением арендатора на определенный период от арендных платежей (но не более 2-х месяцев).


Пешеходный трафик - (с англ. traffic — «движение») объём пешеходного движения через данный узел за единицу времени. Оценка пешеходного трафика необходима  для принятия грамотных решений о размещении торговых  объектов или объектов наружной рекламы.

 
Письмо о намерениях - документ, составляемый потенциальным арендатором. Выражает стремление потенциального арендатора заключить договор аренды по тому или иному помещению до определенной даты и содержит просьбу о "резервировании" собственником интересующего помещения на указанный период ведения переговоров.

Предварительный договор аренды - временный договор, заключаемый сторонами при отсутствии у собственника полного пакета правоустанавливающих документов. Например, когда здание еще не принято госкомиссией, но в нем уже технически возможно вести внутреннюю отделку под арендатора. После получения собственником всех документов стороны заключают договор аренды, а предварительный договор аренды теряет силу.

Провайдер - телекоммуникационная компания, обеспечивающая цифровую связь в здании (телефон, интернет, специализированные каналы обмена информацией и пр.)


Производственный кластер (с англ. cluster - скопление) это объединенная по географическому признаку группа взаимосвязанных компаний, специализированных поставщиков, услуг, финансовых организаций, фирм в соответствующих отраслях, а также связанных с их деятельностью организаций. В кластеры часто входят фирмы, работающие с  каналами сбыта и потребителями, производители дополнительной продукции, специализированные провайдеры инфраструктуры, правительственные и другие организации, обеспечивающие специальное обучение, поступление информации, проведение исследований и установление стандартов; промышленные объединения, а также частные организации.


Профессиональное управление зданием - управление зданием, включающее в себя эксплуатацию офисного здания, контроль договорных отношений с арендаторами, оперативное урегулирование претензий арендаторов. Для выполнения этих функций собственник нанимает специализированную компанию, имеющую обученный персонал и все необходимые лицензии.

Прайм индекатор арендной ставки – базовая запрашиваемая ставка аренды за помещение 100 кв.м. на 1 этаже лучших торговых центров города.


Редевелопмент - это реконструкция или изменение концепта отдельных объектов недвижимости, групп зданий (фабрик, заводов), районов или целых населенных пунктов с целью более эффективного их использования. Существуетредевелопмент: полный  (изменение назначения зданий), частичный ( обновление существующих транспортных развязок и инжинерных сетей), поверхностный ( без серьезных изменений). 

RevPAR - это показатель, который является одним из основных показателей, характеризующих эффективность гостиничного бизнеса, зависит от средней стоимости номеров гостиницы и их средней заполняемости (загрузки) за расчетный период, RevPAR - показатель эффективности гостиничного бизнеса, который является одним из основных при оценке инвесторами целесообразности покупки конкретного отеля.

 
Стрит-ритейл разновидность торговой недвижимости, представляющая собой торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход и собственные витрины. Часто это бывшие квартиры на первых этажах зданий выходящих на улицы с высоким пешеходным трафиком.


Срок аренды - срок, на который заключается договор аренды. В настоящее время договора аренды заключаются на срок от 1 года до 5 лет. В новых бизнес центрах минимальный срок аренды - 3 года без права разрыва договора. После 3 лет договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон. Срок предупреждения о расторжении договора - 3-6 месяцев.

Страховой депозит - Сумма, в размере 1-2, реже 3, месяцев аренды, которую арендатор выплачивает собственнику при подписании договора аренды. Данная сумма остается на расчетном счету собственника в течение всего срока аренды. Она служит для погашения невыполненных обязательств арендатора. Страховой депозит возвращается при окончании договора аренды или зачитывается в счет последнего периода срока аренды. 


ТОР (Территория опережающего развития)зоны с льготными налоговыми условиями, упрощенными административными процедурами, зоны опережающего экономического развития с особыми условиями для создания несырьевых производств, ориентированных в том числе и на экспорт.

 
Эксклюзив (эксклюзивный договор) - разновидность договора о посреднических услугах. Заключается между собственником объекта и риэлторской компанией. Со стороны собственника эксклюзив предполагает передачу единственной риэлторской компании полных прав на маркетинг объекта и работу с арендатором на предварительном этапе сдачи. Со стороны риэлторской компании эксклюзив предполагает вложение средств в продвижение объекта на рынке недвижимости и максимальную концентрацию усилий на маркетинге объекта.

Фудпаркинг- формат организации точек питания в торговых центрах. Смесь разных форм продажи блюд и напитков - лотков, фудтраков (кафе на колёсах),  расположенных не на фудкорте, а непосредственно в торговых залах, рядом с входом в магазины и бутики. Похоже на гастрономическую ярмарку.

Фулфилмент (от англ. fulfillment — «выполнение» или «исполнение») - комплекс операций, выполняемых продавцом с момента оформления заказа покупателем и до момента доставки покупки до покупателя. В современном русском языке нет аналогичного русского термина, который бы максимально точно передавал смысл английского значения, поэтому он используется без перевода. 

Это новый вид бизнеса, сформировавшийся на границе логистики и электронной коммерции. Его суть – предоставление услуг по перемещению товаров от их поставщиков заказчикам. Фулфилментеры берут на себя весь процесс доставки груза. Принимают его на склад, обеспечивают хранение, обрабатывают заказы и комплектуют их, упаковывают, контролируют доставку и отслеживают возврат.