Энциклопедия коммерческой недвижимости
Главная/Пресс-центр/Энциклопедия коммерческой недвижимости/Выбираем наиболее доходный объект на первых этажах

Выбираем наиболее доходный объект на первых этажах

 

Местоположение:

  • Первая линия активно застраивающихся жилых комплексов.
  • Районы деловой и торговой застройки (размещение в формируемых торговых узлах городского и районного значения, торговых коридорах).
  • Наличие поблизости крупных социальных, общественных, административных и торговых объектов (существующих или проектируемых).
  • В 5-минутной шаговой доступности от остановок общественного транспорта.
  • Удобный заезд с близлежащих транспортных магистралей (не менее 2-х заездов).
  • Высокая пропускная способность близлежащих транспортных магистралей (отсутствие «пробок», заторов).
  • Максимально возможная просматриваемость входной группы с транспортных магистралей, с основных пешеходных потоков.
  • Желателен элитный статус жилого комплекса.
  • Требуемый человекопоток – не менее 600-700 чел.в сутки (на стадии строительства), 1,5 тыс. чел. в сутки (на  начальной стадии эксплуатации).
  • Объект должен располагаться в районе, где прогнозируемый рост арендных ставок будет превышать среднегородские.

 

Идеальная планировка пространства:

  • Офис/торговое помещение включает в себя зоны для размещения персонала (рабочие зоны) и зоны для обслуживания клиентов.
  • Все помещения арендатора должны быть функционально объединены в единый блок, изолированный от помещений других арендаторов.
  • Зона для обслуживания клиентов должна располагаться непосредственно у входа, на первом этаже.
  • Свободная планировка (на 20% эффективней, чем другие виды планировок). Без внутренних перегородок и несущих стен, с возможностью перепланировок.
  • Площадь – до 250 кв.м. (наиболее востребованные площади).
  • Длина основных рабочих помещений арендуемого блока не должна более чем в два раза превышать их ширину, в противном случае они могут использоваться только как галереи или коридоры. Рекомендуемые соотношения – 2:3, 3:4.
  • Доля вспомогательных помещений и мест общего пользования в каждом арендуемом блоке не должна превышать 30%.
  • Возможность использования офисных перегородок для организации эффективных рабочих пространств.
  • Отдельный вход со стороны дороги (не со двора) в каждый арендуемый блок.
  • Отдельный вход в каждый изолированный блок, предполагаемый к сдаче в аренду (отдельные входы на 1 и 2 этаж).
  • Возможность объединения изолированных блоков помещений (в случае расширения бизнеса арендатора).
  • Для торговых помещений – предусмотреть отдельные загрузочные люки либо отдельные входы для загрузки. Для продуктовых сетей – дебаркадеры.
  • Для банков и общепита – также не менее 2-х входных групп.
  • Каждый арендуемый блок должен предусматривать туалеты и комнаты для хранения уборочного инвентаря.

 

Конструктивное решение:

  • Монолитно-каркасный и или каркасный дом.
  • Рекомендуемый тип колонн – квадратного сечения.
  • Минимальный шаг колонн – мин.6 м.
  • Высота первого этажа – не менее 3,3 м. (в чистоте).
  • Высота потолка торговых залов – не менее 4 м. (от пола до потолка в завершенном состоянии отделки).
  • Желательно - выступающий за линию фасада жилого комплекса фасад встроенных помещений.
  • Витринное остекление – желательно.
  • Остекление – европакеты с полимерным покрытием
  • Предпочтительное расположение помещений - на 1-м этаже.
  • Помещение не должно иметь перепадов по высоте этажа, по высоте пола.
  • Возможность установки грязезащитных ковриков.
  • Безопасность здания, сейсмоустойчивость.

 

Инженерная инфраструктура:

  • Электроэнергия – отдельные вводы, силовая и компьютерная разводка, силовые линии для тепловой завесы и системы вентиляции, рекламных конструкций.
  • Наличие необходимой электрической мощности (не менее 7 кВт; для кафе, салонов красоты, банков – не менее 15 кВт.).
  • Центральные системы водоснабжения, вентиляции, отопления.
  • Приточно-вытяжная вентиляция с подогревом воздуха, отдельная от жилой части дома.
  • Предусмотреть наличие сплит-систем кондиционирования на часть помещений.
  • Пожарная и охранная сигнализации. 
  • Телефонные линии, линии Интернет. Возможность выбора из нескольких провайдеров-поставщиков услуг.
  • На фасаде предусмотреть скрытый встроенный кран (для подключения шланга – в летний период времени для полива прилегающей территории).
  • В целом для жилого комплекса – возможность размещения банкоматов, платежных терминалов.

 

Парковка:

 

  • Разделение парковки на 2 зоны – для постоянных арендаторов помещений и «гостевую» - для временной стоянки посетителей. По возможности – наличие зарезервированных мест в подземном паркинге жилого комплекса.
  • Рекомендуемый норматив обеспеченности парковочными местами: для постоянных арендаторов – 1 м/место на 50 кв.м., гостевая парковка – 1-2 м/мест на 50 кв.м.). В среднем на одного арендатора (один арендуемый блок с отдельным входом)– 2-8 машино-мест.

 

Отделка:

 

  • Во встроенных помещениях жилых комплексов предусмотреть максимально сдачу основных площадей в аренду как помещений свободного назначения (как для офисов, так и для магазинов).
  • Помещения с обозначенным функциональным назначением (торговый объект, банк, оздоровительный центр) сдаются без отделки.
  • Помещения свободного назначения сдаются без отделки.
  • Офисные помещения сдаются в составе жилого комплекса: 30% - с полной чистовой отделкой, 70% - под чистовую отделку.
  • Рекомендуемая максимальная стоимость отделочных работ: для класса отделки «А» - 5 тыс.руб., для класса «В» - 3-3,5 тыс. руб.
  • Отделочные работы должны вестись под целевого арендатора, в соответствии с его требованиями.
  • Полы в торговых залах – керамогранит. Потолки – подвесные со встроенными светильниками. Стены – штукатурка под покраску.

 

Прочие требования:

 

  • Максимальный срок реализации проекта – до 1 года (от момента приобретения до выхода на проектные показатели по арендным платежам).
  • Возможность размещения рекламных конструкций (на входной группе, у тротуаров)
  • Доброжелательные соседи (как жильцы домов, так и соседи-арендаторы).
  • Наличие поблизости арендаторов-«якорей», формирующих дополнительные людские потоки. 
  • Возможность круглосуточного ведения арендатором своего бизнеса.
  • Юридическая прозрачность сделки аренды, отсутствие значимых органичений.
  • В составе жилого комплекса должны быть предусмотрены помещения под банк (филиал, доп.офис), аптеку, оздоровительный или медицинский центр.

 

Требования к застройщику:

  • Положительный имидж застройщика в целом.
  • Финансовая устойчивость бизнеса.
  • Опыт реализации подобных проектов.
  • Высокий процент объектов, сданных в срок.
  • Качество строительства.
  • Готовность идти на гибкие коммерческие условия сотрудничества.
  • Готовность идти на снижение себестоимости строительства.

 


Пакет услуг управляющей компании:

  • Уборка и обслуживание мест общего пользования
  • Техническое обслуживание помещений профессиональной службой эксплуатации.
  • Охрана
  • Менеджмент административных и хозяйственных вопросов с арендаторами.
  • При наличии формата «мини бизнес-центр» - продвижение комплекса помещений на рынке под единым брендом.